Sytuacja w budownictwie

W ostatnich latach pozycja deweloperów na rynku budownictwa mieszkaniowego bardzo się umocniła.

Porównując udział liczby udzielonych pozwoleń na budowę mieszkań, realizowanych przez deweloperów, w ogólnej liczbie pozwoleń udzielonych w budownictwie mieszkaniowym, zauważalny jest wzrost tego wskaźnika z poziomu 18% w 2003 r. do 47% w roku 2007.

Ogromny wzrost wolumenu rynku w ostatnich latach kreowany był w dużej mierze przez ten segment rynku. Liczba mieszkań, oddanych do użytku przez deweloperów w ubiegłym roku, była o 23,5% wyższa niż w roku poprzednim i stanowiła 35% wszystkich oddanych do użytku mieszkań. W okresie styczeń - kwiecień 2008 r. liczba ta była wyższa aż o 78,6% niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Udział mieszkań realizowanych przez deweloperów w pierwszych czterech miesiącach br. wzrósł aż do 40,4%.

Ostatnio pojawiło się mnóstwo sygnałów wskazujących na problemy deweloperów z utrzymaniem wysokiego ubiegłorocznego poziomu sprzedaży mieszkań, a także z realizacją założonych planów inwestycyjnych na ten rok.

Cała branża budowlana zadaje sobie pytanie, czy obserwowany od początku maja br. spadek obrotu materiałami budowlanymi w hurtowniach to chwilowy brak zainteresowania zakupami, spowodowany m.in. wcześniejszymi ogromnymi obrotami i zbudowaniem stanów magazynowych, czy też początek długotrwałej stagnacji lub nawet spadku popytu na materiały budowlane.

Ostatnie dane statystyczne dotyczące liczby wydanych pozwoleń i rozpoczynanych budów w budownictwie mieszkaniowym nie potwierdzają takiego negatywnego scenariusza rozwoju rynku budownictwa mieszkaniowego w tym roku.

Według danych statystycznych w kwietniu br. w budownictwie jednorodzinnym nastąpił wzrost liczby rozpoczętych budów o 12,1% w porównaniu do kwietnia ub. r. i jeszcze wyższy wzrost w stosunku do marca br. +32,8%. Liczba wydanych pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych wzrosła w porównaniu do kwietnia ub. r. o 16,2%. W stosunku do marca br. liczba ta wrosła aż o +25,7%.

W budownictwie wielorodzinnym odnotowano wzrost wszystkich ww. wskaźników, za wyjątkiem liczby wydanych pozwoleń na budowę w porównaniu do kwietnia ub. r.: -6,9%. Wskaźniki te odnotowały następujące wzrosty: liczba wydanych pozwoleń w porównaniu do marca br. +3,2%; liczba rozpoczynanych budów w porównaniu do kwietnia ub. r. +20,7%, w porównaniu do marca br. + 39,9%.

W okresie styczeń - kwiecień br. udzielono o 9,9% więcej pozwoleń na budowę i rozpoczęto budowę o 19,5% większej liczby mieszkań w porównaniu do analogicznego okresu ub. r. W przypadku pozwoleń na budowę odnotowano pozytywną dynamikę zarówno w segmencie budownictwa jednorodzinnego, jak i wielorodzinnego. Wyższy wskaźnik dynamiki liczby udzielonych pozwoleń na budowę odnotowano w budownictwie jednorodzinnym (+15,4% w budownictwie jednorodzinnym wobec 5,3% w budownictwie wielorodzinnym). Wskaźnik dynamiki rozpoczętych budów w okresie styczeń - kwiecień br. był wyższy w budownictwie wielorodzinnym (+21,2% w budownictwie wielorodzinnym wobec 17,9% w budownictwie jednorodzinnym).

Liczba rozpoczętych budów w tym okresie stanowi 78% liczby udzielonych pozwoleń w przypadku budownictwa wielorodzinnego i 87% w przypadku budownictwa jednorodzinnego (rok wcześniej było to odpowiednio: 71% i 81%).

Oznacza to, że z ogólnej liczby udzielonych pozwoleń na rozpoczęcie budowy czeka ca 8,3 tys. mieszkań w budownictwie wielorodzinnym i ca 4,6 tys. domów w budownictwie jednorodzinnym.

Mimo tak pozytywnych danych statystycznych, na dalszy rozwój rynku budowlanego może mieć niekorzystny wpływ kilka czynników.

Jednym z nich jest odczuwalny od dłuższego czasu brak wykonawców. Wprawdzie pojawiają się informacje o powracających z emigracji pracownikach, jednak problemy ze znalezieniem ekip wykonawczych nadal istnieją.

Pomimo zapowiadanego przez rząd zniesienia barier w procesie inwestycyjnym, np. obowiązku uzyskiwania pozwoleń na budowę domów, brak jest zdecydowanych działań w tym kierunku. Obecny stan powoduje konieczność poświęcania dużej ilości czasu na załatwianie formalności, co oddala termin rozpoczęcia inwestycji.

Nową barierą, która może znacznie spowolnić tempo inwestycyjne, jest zaostrzenie przez banki zasad weryfikacji zdolności kredytowej. Wzrastające koszty budowy domów jednorodzinnych i zakupu mieszkań, w tym wciąż drożejące usługi wykonawców, a także polityka banków sprawiają, że coraz więcej inwestorów zaczyna mieć problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego w wysokości odpowiadającej kosztom inwestycji. W skrajnych przypadkach istnieje nawet możliwość całkowitej utraty zdolności kredytowej.

Mocny złoty, powodujący spadek wartości kapitału Polaków pracujących zagranicą i planujących rozpoczęcie budowy domu w kraju, to kolejna przeszkoda w rozwoju rynku budowlanego.

Pomimo wielu zagrożeń i czynników spowalniających tempo wzrostu rynku budowlanego, przy założeniu dalszego rozwoju gospodarki, już jesienią tego roku oczekiwany jest ponowny wzrost zainteresowania materiałami budowlanymi. Dotyczy to głównie segmentu budownictwa jednorodzinnego.

Anna Waszczuk
Analityk Rynku Xella Polska Sp. z o.o.